Tin tức

“Trị” hợp đồng giả cách: Mỗi nơi một kiểu

Cách giải quyết triệt để là Bộ Công an phải thay đổi quan điểm, xác định đây là một loại tội phạm mới vì bản chất nó là tín dụng đen, cho vay nặng lãi…

Hiện các tòa đang đối mặt với nhiều dạng hợp đồng mua bán nhà đất giả tạo nhằm che giấu một quan hệ giao dịch khác. Nhiều tòa chuyển cho cơ quan điều tra vì cho rằng có dấu hiệu hình sự nhưng khó được cơ quan điều tra chấp nhận.cong chung

Giữa năm 2010, TAND một quận tại TP.HCM tiếp nhận đơn của ông P. khởi kiện ông N. yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng bán căn nhà; nếu không phải hoàn trả cho ông 400 lượng vàng đã nhận. Ông P. trưng ra giấy nhận cọc bán nhà có chữ ký và xác nhận “đã đọc và đồng ý” của ông N.

Nơi chuyển công an, nơi xử

Tuy nhiên, ông N. trình bày thực tế quan hệ giữa hai bên là thuê nhà. Nhưng quá trình giao dịch, ông P. đã yêu cầu ông viết thêm chữ “đã đọc và đồng ý” vào tờ giấy trắng. Khi ông P. đưa đơn ra tòa kiện đòi nhà ông N. mới biết hợp đồng mua bán giả tạo này.

Xem xét hồ sơ, nhận thấy có dấu hiệu hình sự, tòa quận đã chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra. Nhưng khi công an quận mời lên trụ sở làm việc thì ông P. đột ngột rút đơn khởi kiện, bỏ luôn 60 triệu đồng tạm ứng án phí và 400 lượng vàng mà theo ông trước đó đã dùng để đặt cọc mua nhà… Vụ việc đành phải dừng lại.

Mới đây, TAND quận 5 (TP.HCM) đã phải xét xử và tuyên hợp đồng mua bán nhà giữa ông C. và bà M. vô hiệu vì đây là hợp đồng giả cách che đậy hành vi vay nợ.

Theo hồ sơ, năm 2009, cô T. - người được bà M. ủy quyền bán nhà cho ông nhưng quá trình làm giấy tờ, bà M. ngăn chặn không cho chuyển dịch. Bà M. bảo bà vay tiền ngân hàng nhưng không trả đúng hạn nên nhờ cô T. đáo hạn vay tiền giúp. Cô T. ra điều kiện phải giao giấy tờ nhà bằng việc làm giấy thỏa thuận bán nhà, sau đó yêu cầu bà M. làm giấy ủy quyền để bán nhà. Khi ông C. mua nhà, bà M. mới lên tiếng chỉ đồng ý trả lại cô T. số tiền đã vay để trả cho ngân hàng chứ không chấp nhận việc cô T. bán nhà cho ông C.

Ông C. thì yêu cầu tòa xử tiếp tục hợp đồng mua bán nhà vì đã có công chứng. Xét xử, tòa nhận định hợp đồng ủy quyền giữa bà M. và cô T. là giả mạo nhằm đảm bảo cho việc vay tiền. Dù về hình thức việc mua bán nhà đã có hợp đồng công chứng nhưng về bản chất nó thể hiện một quan hệ khác nên không thể chấp nhận. Do đó các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận vì hợp đồng mua bán nhà là vô hiệu.

Chưa có “thuốc đặc trị”

Theo luật sư Trần Công Ly Tao (Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM), thực tế cho thấy những vụ như trên ngày càng nhiều và phức tạp. Việc nguyên đơn dùng các thủ đoạn như ép bán nhà để siết nợ, cho vay nặng lãi rồi tìm cách lấy nhà… hiện nay rất phổ biến. Tuy nhiên, pháp luật liên quan hiện nay chưa có quy định đặc biệt nào mang tính bảo vệ cho bị đơn. Việc chuyển hồ sơ cho cơ quan điều tra là cần thiết nhưng thực tế kết quả không cao vì cơ quan này cho rằng không có cơ sở khởi tố vụ án. Trường hợp cơ quan điều tra nhiệt tình thì còn đỡ, nhiều khi đọc hồ sơ xong họ ngâm luôn khiến vụ án bị kéo dài. khi tòa làm công văn hỏi cơ quan này mới trả lời không chấp nhận.

Luật sư Trương Xuân Tám (Ủy viên Ban Chấp hành Liên đoàn Luật sư Việt Nam) phân tích: Việc tòa chuyển hồ sơ cho công an cứ lòng vòng như quan hệ giữa con gà và quả trứng. Cụ thể công an không có thẩm quyền xác định hợp đồng có vô hiệu hay không, nếu truy cứu trách nhiệm hình sự dễ dẫn đến oan, sai... Tòa thì lại cho rằng có dấu hiệu hình sự nên cứ chuyển hồ sơ qua. Do đó cách giải quyết triệt để là Bộ Công an phải thay đổi quan điểm, xác định đây là một loại tội phạm mới vì bản chất nó là tín dụng đen, cho vay nặng lãi… Công an cũng cần có hướng dẫn chuyên ngành cụ thể hướng dẫn về cách phân biệt trường hợp nào cần phải xử lý hình sự để xử lý…

Khổ sở vì chữ “Đã đọc và đồng ý”

Tháng 6-2010, ông B. kiện ra TAND quận 5 (TP.HCM) đòi ông H. giao căn nhà đang ở với chứng cứ là giấy bán nhà. Ông H. cho rằng chữ “đã đọc và đồng ý” là của mình nhưng nội dung trong giấy là giả mạo vì thực tế không quen biết ông B. Theo ông có lần đến ngân hàng vay tiền ông đã ghi và ký tên vào tờ giấy trắng theo yêu cầu của nhân viên nhưng không hiểu sao ông B. lại có.

Bị ông B. kiện, ông H. yêu cầu tòa chuyển hồ sang cơ quan điều tra. Công an quận cho rằng lời khai ban đầu của ông B. có nhiều mâu thuẫn. Những lần triệu tập tiếp theo ông B. không đến, hỏi người nhà không biết ông ở đâu. Cuối cùng công an phải trả lại hồ sơ cho tòa tiếp tục xét xử. Tháng 11-2011 TAND quận xử bác yêu cầu của nguyên đơn vì giữa hai bên không có giao dịch mua bán nhà, giấy mua bán là giả mạo nội dung.

Tăng vai trò của tổ chức công chứng

Một cách nữa ngăn chặn hợp đồng giả cách từ trong trứng nước là phải có hướng dẫn riêng để nâng cao nghiệp vụ của công chứng viên. Khi làm thủ tục công chứng nếu thấy dấu hiệu bất thường hay một bên bị ép buộc thì họ phải đặt các câu hỏi nghi vấn, thậm chí là hoãn lại để tìm hiểu cho rõ. Họ không nên lạnh lùng cứ thấy hai bên đủ tuổi, có đủ năng lực hành vi dân sự là cho làm công chứng. Cạnh đó công chứng viên phải giải thích rõ về hậu quả pháp lý nếu như một bên bị ép buộc hoặc cố tình làm sai mục đích giao dịch để phục vụ mục đích khác. Có khi vì nghi ngờ của công chứng viên mà bên đương sự bị ép buộc sẽ thú nhận sự thật. Khi ấy họ sẽ kịp thời có các biện pháp ngăn cản hợp đồng giả cách.

Luật sưTRƯƠNG XUÂN TÁM, Ủy viên Ban Chấp hành Liên đoàn Luật sư Việt Nam

Cần niềm tin nội tâm của thẩm phán

Dù lâu rồi nhưng tôi vẫn còn ấn tượng vụ án bà lão nhặt phân bò và món nợ hàng tỉ đồng ở Đồng Nai mà trước đây báo Pháp Luật TP.HCM phản ánh. Phía đi kiện có đủ chứng cứ là tờ giấy viết tay của bà lão thừa nhận có vay tiền nhưng cuối cùng các cấp tòa vẫn tuyên bà lão không phải trả nợ. Vì căn cứ vào niềm tin nội tâm, người thẩm phán cho rằng bà lão nghèo khó, không cần nhiều tiền bạc mà đi vay số tiền lớn như vậy là không logic. Tôi dẫn chứng ra đây để nói rằng với những hợp đồng giả cách nếu thẩm phán thực sự có tâm, có tầm thì vẫn có cách tìm ra chân lý. Nếu họ chỉ chăm chăm và chứng cứ có sẵn do các đương sự cung cấp mà máy móc xử thì khá dễ và đúng pháp luật về mặt chứng cứ. Nhưng sự đúng ấy có thể chưa chính xác thì có thể gây thiệt thòi cho một bên. Suy cho cùng pháp luật sinh ra là để bảo vệ công lý, bảo vệ công dân, nếu áp dụng mà để quyền lợi của ai đó bị ảnh hưởng thì mục đích ấy chỉ đạt được một nửa.

Luật sưHOÀNG CAO SANG, Đoàn Luật sư TP.HCM

THANH TÙNG

cong chung, công chứng, cong chung quan 1, công chứng quận 1, thu tuc cong chung, thủ tục công chứng, van phong cong chung, văn phòng công chứng

© CongchungSaigon. All Rights Reaserved
Tổng lượt truy cập : 647164 - Đang online : 11

Điện thoại: (+84 8) 39152339 - 3915 2278 - Fax: (08) 3914 4463

Địa chỉ: 136 Nguyễn Thái Bình, P.Nguyễn Thái Bình, Quận.1, TP.HCM